La questione della donazione di un immobile e delle sue implicazioni future, in particolare la possibilità di rivenderlo, suscita dubbi e domande.
Un nostro lettore ci ha posto una questione molto comune: vivendo con la madre in una casa ancora gravata da un mutuo, la donna vorrebbe intestargli l’appartamento.
Ma emergono dubbi sulla fattibilità di una futura vendita dell’immobile ricevuto in donazione. Analizziamo i vari aspetti legati a questa tematica.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la presenza di un mutuo non preclude la possibilità di donare l’immobile. Infatti, l’istituto bancario che ha erogato il mutuo avrà iscritto un’ipoteca sulla casa come garanzia del debito.
Questo significa che il trasferimento della proprietà non influisce sui diritti della banca: in caso di mancato pagamento del debito, il creditore può sempre pignorare l’immobile. Importante sottolineare che chi riceve in donazione l’immobile non diventa responsabile del debito residuo del mutuo.
Immobile donato, si può rivendere?
La vendita di un bene immobiliare ottenuto tramite donazione è teoricamente possibile senza restrizioni legali specifiche. Tuttavia, esiste il rischio che altri eredi possano contestare tale atto se ritengono che questo abbia leso i loro diritti alla cosiddetta “legittima”, ovvero quella parte dell’eredità legalmente protetta per determinati familiari (coniuge non divorziato o separato con addebito, figli e genitori).
Gli eredi legittimi hanno fino a 10 anni dalla morte del donante per impugnare la donazione e fino a 20 anni per richiedere la restituzione dell’immobile dal terzo acquirente.
L’esistenza dei diritti degli eredi legittimari rende complesso finanziare o acquistare case ricevute in donazione poiché eventuali ipoteche potrebbero essere invalidate da azioni legali degli stessi eredi. Di conseguenza, le banche sono generalmente riluttanti a concedere mutui per tali proprietà data l’incertezza sul mantenimento delle garanzie ipotecarie.
Sebbene dal punto di vista legale non vi siano ostacoli alla donazione o alla successiva vendita dell’immobile da parte del beneficiario della donazione, esistono rischi notevoli sia per gli acquirenti sia per gli istituti finanziatori coinvolti nell’operazione.
La contestabilità della transizione basata sui diritti degli eredi legittimari può infatti compromettere seriamente sia le operazioni bancarie sia quelle commerciali relative all’immobile oggetto della controversia.
